宅建業・賃貸住宅管理業

「宅地建物取引業」を営むためには、免許が必要です。
２つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置して宅地建物取引業を営む場合は国土交通大臣の、１つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置して宅地建物取引業を営む場合は、当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受ける必要があります。
土地や建物は、一般的に高額で取引されます。これらを扱う「宅地建物取引業」を免許制にすることで、購入者の保護と事業者の不正防止を図っていると言えます。
また、免許の有効期間は５年間となっていますので、有効期間満了前に更新手続きが必要です。

不動産のどのような取引に免許が必要なのか

宅地建物取引業免許は宅地や建物の売買または交換などを行う際に必要ですが、すべての場合に免許が必要なのでしょうか。
基本的に宅地建物取引業免許が必要なのは「業として」以下のような不動産取引を行う場合です。

• １．宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業として行う
• ２．宅地又は建物について他人が売買、交換又は賃借するにつき、その代理若しくは媒介することを業として行う

取引区分	自己物件	他人の物件の代理	他人の物件の媒介
売買	必要	必要	必要
交換	必要	必要	必要
賃借	不要	必要	必要

※いずれも「業として」行う場合
※媒介とは、売主と買主、貸主と借主などとの間を取り持ち、取引を成立させること。つまり「仲介」のこと


「業として行う」というのは、営利を目的として不特定多数の顧客に対して継続的又は反復的に行うもので、社会通念上事業の遂行と見られる程度のものをいいます。

一方で宅地建物取引業免許が不要なものは、例えば自己物件の賃借に関しては宅建業免許が不要という取り扱いになります。代表的なものは賃貸アパートの大家さんですね。
賃貸不動産の管理やマンションの管理についても、宅地建物取引業には該当しませんので宅建業免許は不要です。また、賃貸物件のオーナーから賃貸物件を一括して賃借して転貸するいわゆる「サブリース」については、一般的には宅地建物取引業には該当しないと言えそうですがスキームによっては該当する可能性もありますので各自治体への相談は必要です。

宅地建物取引業免許の要件

宅地建物取引業の免許を受け、営業を行うには次の要件を満たさなければなりません。

• １．事務所等（継続的に業務を行うことができる施設）ごとに宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くこと。
• ２．事務所等ごとに宅地建物取引業に従事する者の５分の１の割合で成年者である専任の取引主任者（宅地建物取引士証の交付を受けた者）を置くこと。
• ３．免許を受け営業を開始するまでに主たる事務所については１，０００万円、従たる事務所についてはその数ごとに５００万円の総額を営業保証金として主たる事務所のもよりの供託所に供託する必要があります。
  ただし、宅地建物取引業保証協会の会員となった者は、営業保証金を供託する必要はありませんが、その代わり弁済業務保証金分担金として当該宅地建物取引業保証協会に、主たる事務所については６０万円、従たる事務所についてはその数ごとに３０万円の総額を納付しなければなりません。

宅地建物取引業の「事務所要件」

宅地建物取引業免許の場合、建設業等の他の許認可に比べ「事務所」要件に細かな要件が設定されております。
以下は宮城県の例ですが、事務所契約前に十分確認しておくことをお勧めします。

• １．独立した事務所であること。
• ２．建物の同一階を複数の法人又は個人が使用する場合には、出入り口が別にあり、他の法人又は個人が使用する部分を通行することなく、事務所に到達できること。
  他の法人又は個人の使用部分との間に壁がない場合は、高さ１８０ｃｍ以上のパーテーション等固定の間仕切りがあり、相互に独立していること。
• ３．事務所として居住用の建物を使用する場合は、以下の要件により認める場合がある。
  
  (1) 自宅として使用している、一般の戸建て住宅の一部を事務所とする場合
  イ 住宅の出入り口（玄関）以外に、事務所へ直接入れる専用の出入り口がある。
  ロ 事務所専用の出入り口がない場合、住宅の出入り口(玄関)から事務所まで、居住用の部屋、台所等を通らずに到達できること。また、事務所を通行することなく、居住用の部分に到達できること。
  ハ ほかの部屋と壁で間仕切りされている。
  ニ 当該部屋の内部が事務所としての形態を整えており、事務所だけに使用している。
  
  (2) 居住用のマンションを事務所としてのみ使用する場合
  イ 事務所としてのみ使用し、居住している者がいない。
  ロ 内部が事務所としての形態を整えている。
  ハ マンションの管理規約、使用規則等で、事務所として使用することを禁じていない。
  
  (３) 居住用のマンションで、事務所と住居を兼ねる場合
  イ 当該部屋の内部が事務所としての形態を整えており、事務所だけに使用している。
  ロ ほかの部屋と壁で間仕切りされている。
  ハ マンションの管理規約、使用規則等で、事務所として使用することを禁じていない。
  ニ 事務所部分と居住部分が明白に区別されている。
  ホ 居住用の部屋，台所等を通行することなく、事務所に到達できること。また、事務所を通行することなく、居住用の部分に到達できること。

賃貸住宅管理業

宅地建物取引業についてご説明しましたが、ここで「賃貸住宅管理業」についても触れておきます。
令和３年６月１５日から「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行された結果、「２００戸以上の賃貸住宅」を管理している業者は「賃貸住宅管理業」の登録が義務付けられました。
この点、登録義務対象となる「管理戸数が２００戸」を超えていない賃貸住宅管理業者であっても登録は可能です。むしろ国土交通省では、管理業者とオーナー間のトラブルの未然防止をはかるため２００戸に満たない管理業者においても登録を受けることを推奨しているようです。

賃貸住宅管理業とは

｢賃貸住宅管理業｣とは、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて管理業務（「賃貸住宅の維持保全を行う業務」又は「賃貸住宅の維持保全を行う業務」及び「家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務」を併せて実施する業務）を行う事業のことをいいますが、「家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務」のみを実施する事業は本法の｢賃貸住宅管理業｣に該当しません。

賃貸住宅管理業の要件

賃貸管理業の登録を受けるためには、事務所（営業所）ごとに賃貸管理の知識、経験等を有する業務管理者」を１名以上配置する必要があります。
「業務管理者」には、管理委託契約の内容の明確性、賃貸住宅の維持保全の実施方法の妥当性等の業務の管理および監督についての事務を行わせなければなりません。

報酬一覧

初回相談は無料です。お気軽にご相談下さい。

申請の種類	報酬（税込）	実費（登録免許税等）
宅地建物取引業免許申請（知事：新規）	132,000円～	33,000円
宅地建物取引業免許申請 （国土交通大臣：新規）	165,000円	90,000円
宅地建物取引業免許申請（知事：更新）	132,000円	33,000円
宅地建物取引業免許申請 （国土交通大臣：更新）	165,000円	50,000円
各種変更届	22,000円～	-
賃貸住宅管理業	100,000円～	90,000円
不動産協会加入手続代行	55,000円～
宅地建物取引士資格簿登録申請代行	33,000円～	37,000円