農地転用・農業法人

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農地転用

「農地」を農地以外の目的で利用する場合、農地転用の手続きが必要です。
農地を勝手に農地以外の理由で使用することは法律で禁じられています。
農地転用を許可制とすることで、我が国の自給自足の基となる優良農地を確保しながら、必要な土地需要に応える為です。
ただ、転用手続きを行うためには農地の種類や転用後の目的によって、細かく条件や必要となる書類が変わり、さらに自治体によっても農地転用に対する温度差があるため現状では極めて複雑な手続きとなっております。
手続きも自治体ごとに異なり、同じ内容でも近隣の同意が必要な場合もあります。
農地転用の形態によって、「農地法4条」に基づく転用、「農地法5条」に基づく転用があります。

農地の定義

1.農地とは

耕作の目的に供される土地を言います。
例えば「田」「畑」「果樹園」「たけのこ畑」「茶畑」「蓮池」などが考えられます。
この場合、現に耕作されている土地だけでなく、現在は耕作されていなくともいつでも工作できるような土地、つまり休耕地や耕作放棄地も農地に該当します。

2.農地の種類

農地転用の種類

1.農地法4条に基づく転用

農地法4条に基づく転用は、「自己転用」と呼ばれる場合もあります。
農地の所有者や耕作者が、農地を農地以外のものにするための許可です。
農地転用面積が同一の事業目的に4ヘクタール以下の場合は都道府県知事の許可、4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣の許可となります。

2.農地法5条に基づく転用

農地法5条に基づく転用は、農地の使用収益権を有しない者が、農地を農地以外のものにするために、所有者から農地を買ったり借りたりする場合の許可です。
農地転用面積が同一の事業目的に4ヘクタール以下の場合、採草放牧地のみの転用の場合、農地転用面積が同一の事業目的に4ヘクタール以下かつ採草放牧地のみの転用の場合は都道府県知事の許可、農地転用面積が同一の事業目的に4ヘクタールを超える場合、農地転用面積が同一の事業目的に4ヘクタール超え、かつ採草放牧地のみの転用の場合は農林水産大臣の許可となります。

3.市街化区域の場合

農地が「市街化区域」にある場合、その農地の転用は農業委員会への「届出」で済みます。
「市街化区域」とは、「すでに市街地を形成している区域および概ね10年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域」と定義されていますので、農地法4条、5条、いずれに基づく転用であっても、手続きは比較的簡易になります。

農地転用許可の基準

農地転用に関する許可基準は、大きく「立地基準」と「一般基準」に区別されます。
農地転用が許可されるためには、この2つの基準を満たすことが必要となります。

1.立地基準

「立地基準」とは、申請にかかる農地を、営農条件や農地周辺の土地の市街化の状況から区分し、許可の可否を判断するものです。
農用地区域内にある農地、良好な営農条件を備えている農地、市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地については原則的に許可はされませんが、市街地の区域内にある農地又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地およびこの区域に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地については、許可が出る可能性があります。

農用地区域内農地

農用地区域内農地とは、市町村が、農業振興地域の整備に関する法律(農振法)によって定める農業振興地域整備計画において定められた農地を言い、原則として転用できません。
ただし、以下のいずれかに該当する場合は、例外的に許可がなされる場合があります。

第1種農地

第1種農地とは、農用地区域内農地以外の農地であって、集団的に存在する農地その他の良好な営農条件を備えている農地(甲種農地を除く)であって、以下の要件を満たしているものです。原則として転用できません。 ただし、以下のいずれかに該当する場合は、例外的に許可がなされる場合があります。

甲種農地

甲種農地とは、第1種農地の要件を満たす農地のうち、市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地であって、以下の要件を満たしているものです
原則として転用できません。 ただし、以下のいずれかに該当する場合は、例外的に許可がなされる場合があります。
甲種農地の場合は、第1種農地よりも許可可能な場合が限定されています。

第2種農地

第2種農地とは、第3種農地の区域に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地であって、次に掲げる区域内にあるものです。 第2種農地の転用は、申請する農地に代えて周辺の土地を供することにより、事業の目的を達成することができると認められる場合には、原則として許可されません。
ただし、以下のいずれかに該当する場合には、例外的に許可される可能性があります。

第3種農地

第3種農地とは、市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地のうち、次に掲げる区域内にあるものです。
転用の許可がなされる可能性があります。

2.一般基準

「一般基準」とは、立地基準以外の基準を言います。土地の効率的な利用の確保という観点から、転用の可否を判断するもので、具体的には、農地を転用して申請にかかる用途に供することが確実と認められない場合、周辺の農地の営農条件に支障を生ずるおそれがあると認められる場合等は、許可はされません。

農地法3条に基づく許可(農地所有適格法人を含む)

農地法3条に基づく許可は、土地を農地以外に転用する許可ではなく、農地を農地のまま取得したり、又は賃借するための許可です。つまり、この場合は許可取得後にその農地を継続して耕作する必要があります。
最近では「農地所有適格法人(旧:農業生産法人)」を設立する前提としてこの許可が必要とされることから、弊社でも相談が増えております。

1.農地所有適格法人について

弊社においても農業ビジネス参入のご相談を頂いており、農地所有適格法人の申請についてご対応させて頂いております。
法人として農地を所有、賃借する場合にはこの農地法3条の許可が必要とされます。

2.農地所有適格法人の要件

法人の組織形態要件

農事組合法人、持分会社、公開会社でない株式会社であることが必要です。

事業要件

主たる事業が農業であること(農畜産物の製造加工など、関連事業も含む)が必要です。
直近3ヵ年における農業の売上高が法人の事業全体の過半を占めているかどうかで判断します。但し、農業経営実績がなく、これから新規に農地所有適格法人の要件を備えようとする場合は、今後3ヵ年の事業計画に基づき判断されます。

構成員(株主)要件

農業関係者に該当する株主の有する議決権の合計が総株主の議決権の過半数を占めていることが必要です。「農業関係者」とは以下のような方々を指します。

業務執行役員要件

農地法第3条から見た要件

報酬一覧

初回相談は無料です。お気軽にご相談下さい。

申請の種類 報酬(税込) 実費(証紙代等)
農地法4条許可申請 88,000円~ -
農地法5条許可申請 88,000円~ -
農地法3条許可申請 ご相談ください -
農地所有適格法人 ご相談ください -
※農地法3条~5条許可申請は、土地の状況、筆数、転用目的等によって、報酬が大きく変動する可能性があります。
その際はお客様との調整の上で、見積もりを作成しますのでご安心下さい。
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